收紧二套房贷对房价影响几何

上海地区有27家银行提供房贷，有9家银行悄悄将二套房贷首付提至七成，这也意味着沪上二套房的购房“门槛”有所提高（8月9日中国新闻网）。

继深圳部分银行提高二套房贷款首付款比例后，上海已经有9家银行将购买第二套住房首付款比例提高到7成。在央行、银监会、住建部、财政部等部门全力支持房地产健康发展，促进稳增长的关键时刻，深圳、上海等一线城市一些银行竟然较大幅度提高了购买二套房的首付款比例，最高竟然提高到7成，备受社会关注。

今年3月30日，央行、住建部、银监会联合发布关于个人住房贷款政策有关问题的通知指出，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。在调整前，对于家庭已经拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请房贷，在北京、上海等一线城市，首付是7成，其他城市则是6成。这次上海有9家银行悄悄将二套房贷首付提至七成，已经恢复到此前的最高水平。

商业银行将二套房首付款比例提高到最高水平，并不违背央行等部门3.30房贷新政。3.30房贷新政要求是“最低首付款比例调整为不低于40%”，而且指出“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”最高比例并没有限制，而且只要不低于40%，比例高低的自主权在商业银行。

上海、深圳多家银行较大幅度提高房贷门槛，对于房地产特别是购房消费市场带来较大影响。房价的第一推动力是货币信贷，失去房贷支持或者房贷门槛过高，房价无论如何都难以涨起来。信贷货币收紧首当其冲、最受伤的是住房市场。信贷货币适度宽松，房贷政策门槛降低，是房地产市场繁荣发展最重要的流动性保障，也是高房价的最大助推力。

不过，为何商业银行竟然弃用宽松房贷政策，而且较大幅度提高二套房首付款比例，上海9家银行竟然比最低比例提高30个百分点呢？银行究竟看到了什么？观察到了什么呢？

笔者认为，商业银行主要是观察到了房价疯狂暴涨背后的巨大金融风险。二季度，全国楼市量价齐涨。北上广深等30个典型城市监测统计发现，楼市成交量和成交价均大幅上涨。其中，四大一线城市楼市成交量、成交均价创下近五年新高，成交面积超过2012年四季度1216万平方米。这些“历史新高”是去年以来央行货币信贷大放水，监管部门大肆降低房贷门槛等流动性泛滥催生和刺激的。

本来全国房价特别是一些城市房价，多年来就没有出现过明显下跌，楼市风险警报就没有完全解除。在这种情况下，去年开始大力度启动楼市，打着支持刚需名义放松货币信贷房贷，今年3.30竟然彻底放松了二套房首付款比例。催生全国楼市特别是一线城市房价开始非理性泡沫式上涨，隐藏的泡沫风险之大可想而知。一向对金融风险极为敏感，风控较严的商业银行，必将很敏锐地观察到这一点，及时采取风险防范措施是坚决果断的选择。

可以说上海商业银行提高首付款比例至7成主要是看到了房价飞涨带来的高风险。银行自动自发提高二套房首付款比例，折射出房地产风险泡沫已经到了相当程度。笔者还是那句话，如果包括一线城市房价没有一个让购房需求者感觉到明显下降的话，泡沫风险就很难有效挤出，房地产风险始终都是一颗定时炸弹。

同时，只要大部分银行都能够意识到风险，从而收紧房贷，那么，房价暴涨的最大推动力就消失了。